Construcțiile edificate fără autorizație de construire se pot intabula în cartea funciară

Până de curând nu existau prevederi legale care să permită intabularea imobilelor edificate fără autorizație de construcție exceptându-le pe cele realizate înainte de August 2001 care beneficiau de derogare. Soluția presupunea obținerea unei autorizații de construcție ulterioare ridicării imobilului.

Conform legislației în vigoare edificarea unei construcții fără autorizație constituie contravenție sau după caz infracțiune și se pedepsește conform legii.

Organele competente pot aplica sancțiunea în termen de până la 3 ani de la dată săvârșirii faptei.

Intrare în legalitate și intabulare construcții realizate după anul 2001

Conform Legii Nr. 7, Art. 2, punctul 14 din 6 ianuarie 2020 se modifică prevederile articolului 37, alin. 6 al Legii Nr. 50/1991 și se stipulează faptul că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate intabula în cartea funciară în baza unei adeverințe sau certificat de atestarea a edificării construcției.

Prevederile se aplică și în cazul construcțiilor realizate fără autorizație de construire dacă s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani pentru sancționarea faptei.

Pentru intabularea unei construcții fără autorizație, autoritățile locale vor emite certificatul de atestare a edificării construcției în baza unei expertize tehnice calitative – Expertiza MLPAT, pentru a stabili dacă această întrunește cerințele fundamentale (structura de rezistență, securitatea la incendiu) și unei documentații cadastrale realizate de către un inginer geodez – cadastrist autorizat ANCPI.

Nu se eliberează certificatul de atestare dacă prin expertiză tehnică se constată neideplinirea cerințelor de baza pentru construire ori se încalcă reglementările planului de urbanism.

Acte necesare obținere Certificat de edificare de la Primărie:
  • cerere;
  • proiect arhitect;
  • expertiza MLPAT
  • extras de carte funciară pentru informare – actualizată la zi, nu mai vechi de 30 de zile;
  • acte de proprietate teren;
  • schița cadastrală – propunere cu măsurătorile corpurilor realizată de către un cadastrist autorizat.

Mai nouă reglementare, atrage atenţia şi asupra necesităţii clarificării regimului construcţiilor neautorizate, pe de o parte, în privinţa accesului lor la circuitul juridic, atât prin posibilitatea valorificării construcţiilor (i.e. vânzare, donaţie, etc.), ca o garanţie a dreptului de proprietate, iar, pe de altă parte, a necesităţii de a cenzura accesul la circuitul juridic al unor astfel de construcţii neconforme pentru a asigura securitatea raporturilor juridice.

Totodată, considerăm că nimic nu împiedică autorităţile publice competente să menţină şi construcţiile realizate fără autorizaţie de construire, dacă este posibilă încadrarea acestora în prevederile urbanistice, întrucât, aşa cum pe bună dreptate sesiza profesorul A. Trăilescu, o anumită culpă pentru realizarea nelegală a construcţiilor revine şi acestor autorităţi publice care nu şi-au îndeplinit, în mod corespunzător, atribuţiile de control cu privire la respectarea legii în domeniul construcţiilor(3).

Executarea de lucrări de construcţii fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia atrage răspunderea contravenţională a executantului şi a investitorului (inclusiv a reprezentantului legal în cazul persoanelor juridice) sau răspunderea penală în acele cazuri în care lucrările de construire sau de desfiinţare au fost executate la imobile calificate monumente istorice sau la construcţii amplasate în zone de protecţie a monumentelor şi în zone construite protejate, stabilite potrivit legii ori la construcţii cu valoare arhitecturală sau istorică deosebită.

Acestea se aplică şi la lucrări efectuate la căile de comunicaţie de orice fel, drumuri forestiere, lucrări de artă, reţele şi dotări tehnico-edilitare, branşamente şi racorduri la reţele de utilităţi, hidrotehnice, instalaţii de infrastructură, lucrări pentru capacităţi de producere, transport şi energie electrică şi/sau termică ori reabilitarea şi retehnologizarea celor existente, lucrări de exploatare de suprafaţă, subterane sau acvatice, organizarea de tabere, corturi, căsuţe sau rulote.

UCAN Consulting asigură proiectare de arhitectură, rezistență și instalații interioare precum și specialități conexe (sistematizare verticală, accese, drumuri, instalații exterioare construcțiilor) parcurgând toate fazele de proiectare SF/DALI, DTAC/DTAD, DTOE, PT și DE. În conformitate cu prevederile Legii 350/2001 procesul de autorizare a lucrărilor de construcție începe prin eliberarea Certificatului de Urbanism. Pregătim pentru clienții noștri documentația tehnică necesară pentru obținerea acestuia și ne implicăm în tot procesul până la eliberarea certificatului.

Fazele de proiectare sunt:
  • pentru persoane fizice și juridice – finanțare din fonduri proprii: DTAC/DTAD, DTOE, PT și DE.
  • pentru persoane juridice – finanțare din fonduri europene: SF/DALI, DTAC/DTAD, DTOE, PT, DE.
  • pentru instituții publice – indiferent de sursă de finanțare: SF/DALI, DTAC/DTAD, DTOE, PT, DE.

Faza de proiectare Studiu de Fezabilitate (SF)

Instituțiile publice și persoanele juridice care doresc accesare de fonduri europene sunt obligate să întocmească o documentație tehnică preliminară în conformitate cu prevederile HG 907/2016 denumită studiu de fezabilitate prin care se stabilesc soluțiile tehnice principiale, modul de configurare a viitorului imobil, soluțiile de asigurare a utilităților și sistematizarea verticală a incintei, precum și valorile investiției structurate pe capitole. Aceste informații poartă denumirea de indicatori tehnico-economici care se aprobă de către investitor, în cazul instituțiilor publice în cadrul unor comisii tehnico-economice (CTE) și care au caracter obligatoriu de a fi respectate în următoarele faze de proiectare. SF-ul se bazează pe studii de teren precum studiul topografic și studiu geotehnic.

Faza de proiectare Documentație de Avizare a Lucrărilor de Intervenție (DALI)

Instituțiile publice au obligația conform legislației în vigoare de a realiza DALI în cazul intervențiilor asupra construcțiilor existente, conținutul cadru al acestei documentații fiind reglementat prin lege. Această documentație se bazează pe câteva studii de teren care includ: studiu topografic, studiu geotehnic, audit energetic, expertiză tehnică a construcției privind rezistență și stabilitate. Prin DALI se stabilesc intervențiile care urmează a fi detaliate la celelalte faze de proiectare și rezultă indicatori tehnico-economici care la fel ca în cazul SF se aprobă și devin obligatorii a fi respectați pe viitor de către proiectant. Spre deosebire de documentația SF, DALI se verifică de către verificatori de proiecte atestați de către Ministerul Dezvoltării.

Documentații pentru obținerea avizelor solicitate prin Certificatul de Urbanism

Este exclusiv în sarcina noastră să pregătim toate documentațiile pentru obținerea avizelor solicitate prin Certificatul de Urbanism, fie că se obțin pentru fazele SF/DALI sau DTAC. Conținutul fiecărei documentații este specificat in legislația specifică a instituției avizatoare. Întocmirea documentațiilor tehnice și a dosarelor propriu-zise pentru obținerea avizelor se realizează de către arhitecții din cadrul societății noastre. Depunerea documentațiilor la instituțiile avizatoare și ridicarea avizelor se poate realiza de către personalul nostru sau de către beneficiar sau investitor prin personalul sau propriu. Costul taxelor de avizare este suportat exclusiv de către beneficiar sau investitor.

Documentație pentru obținerea Autorizației de Construire (DTAC)

În trecut această documentație a purtat denumire de PAC (Proiect pentru obținerea Autorizației de Construire) astfel că cele două sunt sinonime. DTAC-ul include cel puțin cele cinci specialități de baza respectiv arhitectură, rezistență, instalații electrice, instalații sanitare și instalații termice și poate fi completat cu alte specialități precum cai de acces și drumuri sau instalații exterioare. Conținutul DTAC este reglementat atât de Legea 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții cât și de HG 907/2016 privind conținutul documentațiilor tehnice finanțate din fonduri publice, astfel că în funcție de tipul investitorului, persoană fizică, juridică sau instituție publică se va aplica acel conținut cadru necesar. Documenatia pentru obținerea Autorizației de Construire conține părți scrise (memorii tehnice pe specialități) și părți desenate (planuri, secțiuni, fațade, detalii) conform specificațiilor legii. Dosarul DTAC conține pe lângă cele enumerate și alte documente cum ar fi studiile de teren (topografic, geotehnic), avizele și acordurile obținute, devizul general al investiției, documente cadastrale, documente care atestă dreptul de proprietate și desigur cererea pentru emiterea autorizației de construire însoțită de anexă.

Documentație pentru obținerea Autorizației de Desființare (DTAD)

La fel ca în cazul DTAC în trecut această documentație a purtat titlul de Proiect pentru obținerea Autorizației de Desființare (PAD), noțiunea fiind similară cu cea folosită în prezent. DTAD se întocmește în cazul desființării totale sau parțiale a unei construcții. În conformitate cu prevederile Legii 50/1991 modificată prin Legea 7/2020 în cazul în care se realizează atât lucrări de desființare cât și lucrări de construcție se va elibera un singur certificat de urbanism, iar documentația va trata ambele procese. Astfel, DTAD se întocmește doar în situația în care se realizează desființarea unor construcții, rezultând un amplasament liber pe care în viitor s-ar putea edifica o construcție. Documentația DTAD se bazează pe studii de teren precum studiu geotehnic, expertiză tehnică în vederea desființării, relevee de arhitectură și rezistență și are un conținut cadru menționat în Legea 50/1991. Dosarul DTAD include partea tehnică de arhitectură și rezistență, părți scrise și desenate, documente cadastrale, studiile de teren, devizul lucrărilor, avizele și acordurile obținute pentru această faza.

Documentație pentru Organizarea Execuției (DTOE)

Și această documentație a avut o denumire anterioară, respectiv POE – Proiect pentru Organizarea Execuției și se referă la modul în care va fi organizată incinta pentru șantier, soluțiile de asigurare temporară a utilităților, configurarea acceselor, a punctelor de colectare a deșeurilor, etc. Această documentație se întocmește de către arhitect și conține o serie de prevederi conform legislației în vigoare.

Proiect Tehnic (PT)

Reprezintă cea mai importantă parte a unui proiect deoarece în baza acestei documentații se realizează lucrările de construcție. Conform legislației Proiectul Tehnic trebuie să fie prezent în șantier și pus la dispoziția organelor de control atunci când este solicitat, în lipsa acestuia aplicandu-se sancțiunile corespunzătoare.

Proiectul Tehnic are un conținut cadru menționat în Legea 50/1991 valabil pentru investițiile private ale persoanelor fizice și juridice și un conținut cadru în HG 907/2016 valabil pentru investițiile realizate din fonduri publice (locale, de stat, externe) și conține cel puțîn cele cinci specialități: arhitectură, rezistență, instalații electrice, instalații santiare, instalații termice și poate fi completat în funcție de tipologie de alte specialități precum instalații exterioare, instalații speciale, drumuri și platforme, etc.

Proiectul Tehnic include pe lângă părțile desenate (planuri, secțiuni, fațade, scheme) pentru fiecare specialitate din cele menționate, părți scrise ce includ memorii tehnice, breviare de calcul, antemasuratori pentru materialele utilizate, fișe tehnice, devize conțînând materialele și lucrările necesare, centralizatoare ale operațiunilor, programe de faze determinante pentru fiecare specialitate, programul de urmărire în timp a construcției.

Proiectul Tehnic poate suporta în perioada de execuție a lucrărilor anumite modificări, in condițiile stipulate in lege, prin dispoziții de șantier ale proiectanților de specialitate.

Detalii de Execuție (DE)

Această faza de proiectare poate fi asimilată în unele cazuri în cadrul Proiectului Tehnic și presupune redactarea detaliilor tehnice pentru fiecare specialitate (arhitectură, rezistență, instalații interioare, exterioare, drumuri, etc) care vin să clarifice soluțiile tehnice abordate prin clarificarea ordinii realizării lucrărilor, utilizării materialelor de construcție, tipurilor și modalităților de așezare și prindere, etc. Prin Detaliile de Execuție se oferă o acuratețe proiectului și se încearcă diminuare riscurilor executantului de a greși în șantier.

Fie că sunteți proprietarul unui teren și doriți să va ridicați un imobil – locuința permanentă ori casă de vacanță, fie că sunteți dezvoltator imobiliar și puneți la cale construirea unei locuințe colective sau a unei locuințe cuplate, echipa noastră va stă la dispoziție cu servicii de proiectare.

UCAN Consulting oferă servicii de proiectare locuințe individuale, de proiectare case de vacanță, de proiectare locuințe colective și de proiectare locuințe cuplate, așa că, indiferent de nevoile dumneavoastră, suntem aici pentru a vă ajuta.

Detaliile de Execuție se pot elabora de către fiecare proiectant de specialitate și pe perioada execuției lucrărilor.
  • locuințe individuale – permanente și de vacanță;
  • locuințe colective și cuplate;
  • clădiri cu destinația de hotel, pensiune;
  • clădiri de birouri;
  • clădiri pentru servicii medicale – spitale, clinici, cabinete medicale, centre de analize;
  • construcții agricole și industriale;
  • centre sportive și de întreținere corporală (SPA);
  • clădiri cu destinație comercială și servicii – magazine, showroom, service auto, piețe;
  • obiective culturale – librării, biblioteci, cămine culturale;
  • spații alimentație publică – restaurante, cafenele, baruri;
  • stății distribuție carburanți și produse conexe.